전세보증금 못 받을 때 내용증명, 이렇게 쓰고 보내세요
전세 계약이 끝났는데도 보증금이 돌아오지 않으면 마음이 급해집니다. 하지만 절차를 정확히 밟으면 생각보다 빠르게 해결됩니다. 아래 내용은 실제로 직접 해 본 루틴을 바탕으로, 누구나 바로 실행 가능한 순서로 정리한 안내서입니다. 감정 대신 기록, 추측 대신 절차에 집중하세요.
1. 상황 파악과 증거 확보부터 시작
1-1. 반환 시점 고정 계약 만료일과 인도일(이사 완료·열쇠반납일)을 캘린더에 고정합니다. 법적으론 인도 완료 다음 날부터 임대인의 반환 의무가 발생합니다. 이 날짜를 문자로 남겨 두면 이후 분쟁에서 기준점이 명확해집니다.
1-2. 대화는 반드시 기록형 전화 대신 문자·카톡·이메일을 사용하세요. “계약이 ○월 ○일 종료되어 보증금 반환을 요청드립니다”처럼 날짜·금액·계좌를 구체적으로 남겨야 증거력이 생깁니다.
1-3. 30분 ‘준비 체크리스트’ 임대차계약서 사본, 주민등록초본(주소변동), 보증금 입금내역, 최근 대화 캡처를 한 폴더에 모읍니다. 준비가 끝나면 내용증명 작성은 20분이면 충분합니다.
요약: 반환 기준일 고정 → 문자 기록 → 서류 폴더링이 첫 단계입니다.
2. 내용증명의 의미와 핵심 구성
2-1. 왜 내용증명인가 내용증명은 “언제, 무엇을, 어떻게 요구했는지”를 법적으로 증명하는 문서입니다. 발송·도달 이력이 공식 문서로 남습니다. 말로만 요구하던 단계에서 법적 통보 단계로 ‘레벨업’하는 순간입니다.
2-2. 필수 3요소 ① 계약·주소·만료일 명시 ② 미반환 금액과 입금 계좌 ③ “본 통지 수령일로부터 7일 이내 미반환 시 지급명령 신청” 문구. 이 세 가지만 지켜도 완성도 높은 내용증명이 됩니다.
2-3. 경험담 “새 세입자 들어오면 준다”는 말로 40일이 지연된 적이 있습니다. 내용증명 발송 이틀 뒤 연락이 왔고, 닷새 만에 전액 입금으로 정리됐습니다. 상대에게 “절차가 시작됐다”는 신호를 주는 효과가 큽니다.
요약: 내용증명은 최후통첩이 아니라 ‘공식 시작’입니다. 필수 3요소를 지키세요.
3. 작성·발송 루틴(시간·횟수 중심)
3-1. 예시 문장
제목: 전세보증금 반환 요청의 건
1. 본인은 ○○년 ○월 ○일 체결한 주택임대차계약(주소: ○○시 ○○구 ○○로 ○○)의 계약이 ○○년 ○월 ○일 종료되었습니다.
2. 인도 완료 및 열쇠 반납 후 현재까지 전세보증금 ○○원 중 ○○원이 미반환 상태입니다.
3. 본 내용증명을 통하여 전세보증금 반환을 요청하며, 본 통지를 수령한 날로부터 7일 이내 반환하여 주시기 바랍니다.
4. 기한 내 반환이 이루어지지 않을 경우 법원에 지급명령을 신청할 예정입니다.
5. 반환 계좌: ○○은행 ○○○-○○○-○○○ (예금주 ○○○)
3-2. 발송 선택지 가까운 우체국 방문 또는 ePOST(우체국 온라인)로 제출 가능합니다. 온라인은 파일 첨부·도달확인 PDF 저장이 편리합니다.
3-3. 8일 루틴 Day1 발송 → Day3 도달확인(등기조회 캡처) → Day5까지 대기(문자 1회 리마인드) → Day8 미입금 시 전자소송으로 지급명령 신청. 기다림은 길수록 불리합니다. 스스로 마감일을 정해 움직이세요.
요약: 예시 문장+온라인 발송+8일 루틴으로 ‘빠르게 다음 단계’가 핵심입니다.
4. 미지급 시 다음 수순: 지급명령·보증보험·강제집행
4-1. 지급명령 신청 대한민국 법원 전자소송 사이트에서 본인이 직접 신청할 수 있습니다. 수수료는 소액이며, 임대인이 이의하지 않으면 자동 확정판결이 내려져 집행권원이 됩니다. 준비물은 계약서, 인도 증빙, 내용증명 사본, 계좌정보.
4-2. 보증보험 청구 HUG 또는 SGI에 가입했다면 청구서·계약서·내용증명·초본을 제출하세요. 일반적으로 3~4주 내 지급되고, 보험사가 임대인에게 구상권을 행사합니다.
4-3. 강제집행 확정된 지급명령을 들고 임대인 재산(예: 보증금 예치금, 예금, 전세 목적물)에 대해 압류·추심 신청이 가능합니다. 등기·재산조회는 지방법원 민사신청과에서 안내를 받을 수 있습니다.
요약: 지급명령 → 보증보험 → 강제집행 순으로 준비하면 빈틈이 없습니다.
5. 재발 방지: 계약 전·중·후 체크리스트
5-1. 계약 전 등기부등본으로 근저당·가압류 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부, 임대인 정보 확인은 필수입니다. 하나라도 불안하면 다른 매물을 찾는 게 최선입니다.
5-2. 계약 중 특약란에 “계약 종료 후 7일 이내 보증금 반환” 문구를 넣고, 중도해지·하자보수·원상복구 기준도 명시하세요. 문자로 주고받은 특약은 계약서에 옮겨 적어야 효력이 분명합니다.
5-3. 계약 종료 인도 당일 검침 사진, 열쇠 인수증 또는 인도 확인 문자, 집 상태 사진을 남겨 두세요. 마지막 정산 내역은 PDF로 받아 보관하면 추후 이의제기에 유리합니다.
요약: 등기부·특약·인도증빙 3종 세트가 재발을 막는 최강 방패입니다.
결론: 전세보증금 문제는 감정이 아니라 절차의 영역입니다. 날짜를 고정하고, 기록을 남기고, 내용증명으로 공식 통보한 뒤 기한이 지나면 지체 없이 지급명령으로 이동하세요. 실천하는 사람이 가장 빨리 돈을 돌려받습니다.
