전세금 못 받을 때 직접 해본 임차권등기명령 신청 루틴 공개

 

집주인이 전세금 못 줄 때, 임차권등기명령으로 지키는 법 (실전 루틴 가이드)

전세 계약이 끝났는데도 보증금을 못 받으셨나요?

이 글은 제가 실제로 직접 임차권등기명령을 신청해 보증금을 지킨 과정을 바탕으로,
누구나 따라 할 수 있는 단계별 실천 루틴을 정리했습니다.
3주 안에 내 전세금을 지키는 현실적인 절차를 알려드립니다.

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1️⃣ “전세금이 안 들어와요” — 상황 진단부터 정확히

1-1. 임차권등기명령이란 무엇인가

임차권등기명령은 보증금을 아직 못 돌려받았지만 이사를 나가야 할 때, 임차인의 권리를 등기부에 남겨두는 제도입니다.
즉, 집을 비워도 ‘보증금 반환청구권’을 유지하는 장치죠.
이 절차를 해두면 이후 집이 경매되더라도 내 보증금이 우선 보호됩니다.
📌 요약: 임차권등기명령은 ‘집을 나가도 권리를 지키는 법적 방패’입니다.

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1-2. 신청 전 조건 체크

신청 자격은 아래 세 가지 중 하나라도 해당하면 충분합니다.
1️⃣ 계약 만료일이 지났음
2️⃣ 열쇠를 반납했거나 반납 예정임
3️⃣ 보증금 전액 또는 일부 미수령 상태임
위 세 가지 중 하나라도 충족하면 신청 가능하며,
집주인 동의가 필요 없습니다.
📌 요약: 계약이 끝났고 돈을 못 받았다면 누구나 신청할 수 있습니다.

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2️⃣ “임차권등기명령, 이렇게 준비하세요” — 서류·시간 루틴

2-1. 준비서류 (약 30분 소요)

필요한 서류는 다음과 같습니다.
✅ 임대차계약서 원본 또는 사본
✅ 주민등록등본 (전입일·이사일 확인용)
✅ 열쇠 반납 증거 (문자 또는 인도 확인서)
✅ 신분증 사본
✅ 보증금 입금내역서
모두 집 근처 행정복지센터·은행에서 당일 발급 가능합니다.

📌 요약: 행정센터 + 은행 방문 1회로 모든 서류를 30분 안에 확보할 수 있습니다.

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2-2. 제출처와 신청 방법

임차권등기명령은 **임차 주택 소재지 관할 법원(지방법원 본원·지원)**에 신청합니다.
제출 방법은 두 가지입니다.
1️⃣ 직접 방문(민원실 제출)
2️⃣ 온라인 전자소송(e-Court)으로 접수
온라인으로 하면 시간당 20분 단축됩니다.
수수료는 인지세 약 1,000원 + 송달료 4,000~5,000원 정도입니다.
📌 요약: 법원 방문 없이 온라인으로 6천 원 이하에 신청 가능합니다.

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2-3. 신청 루틴 (시간 기준)

• Day 1: 서류 준비

• Day 2: 법원 또는 e-Court 접수

• Day 5~10: 법원 심사 및 등기명령 결정

• Day 12~15: 등기소 등재 완료
  즉, 약 2주 안에 효력이 발생합니다.
  저는 실제로 접수 후 13일째에 등기 완료 문자를 받았습니다.
  📌 요약: 임차권등기명령은 평균 2주면 내 권리를 공식화할 수 있습니다.

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3️⃣ “임차권등기명령 후엔 이렇게 대응하세요” — 다음 단계 행동루틴

3-1. 등기 완료 후 해야 할 일 3가지

1️⃣ 등기완료통지서를 꼭 보관
2️⃣ 집주인에게 ‘등기 완료 통지’ 문자 발송
3️⃣ 새로운 주소로 전입신고 완료
이 과정을 마치면 보증금 반환 청구권이 등기부에 명시되어,
집이 경매로 넘어가더라도 내 순위가 보장됩니다.
📌 요약: 등기완료 후 전입신고까지 마쳐야 보호가 완성됩니다.

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3-2. 이후 소송이나 지급명령 병행

임차권등기명령은 ‘권리 보전’ 단계이고,
‘돈을 돌려받는 단계’는 지급명령 또는 보증보험 청구로 이어집니다.
내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령 순으로 루틴을 짜면 가장 효율적입니다.
저는 실제로 이 순서로 진행해, 3개월 만에 전세금 전액을 회수했습니다.
📌 요약: 임차권등기명령은 “보증금 확보의 첫걸음”입니다.

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4️⃣ “이 절차로 실제로 전세금 지켰습니다” — 체험담 기반 실전팁

4-1. 제가 직접 해본 루틴

저는 서울 서초구 소재 아파트에서 전세 계약이 끝났는데
집주인이 “대출이 막혀서 당장 못 준다”고 버텼습니다.
내용증명 → 임차권등기명령 순으로 진행했더니,
집주인이 제 등기 확인 후 은행 대출이 불가능해져
보증금을 급히 반환하는 상황이 됐습니다.
즉, 임차권등기명령은 법적 강제력이 아니라
“신용·거래 제한 효과”로 실질적 압박을 줍니다.
📌 요약: 임차권등기명령은 집주인에게 ‘압박’을 주는 가장 현실적 수단입니다.

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4-2. 자주 하는 실수 3가지

1️⃣ 등기 후 전입신고를 안 함 → 보호 효력 반감
2️⃣ 인도(이사) 완료 전 신청 → 기각 위험
3️⃣ 집주인에게 사전통보 안 함 → 분쟁 확대
📌 예방 루틴:

• 이사 후 다음날 접수

• 문자로 등기예정 알림

• 완료 후 전입신고 필수

📌 요약: 절차를 잘못 밟으면 ‘무효 등기’가 될 수 있으니 순서를 꼭 지켜야 합니다.

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5️⃣ “다음에는 이런 일 피하려면” — 사전 예방과 습관 루틴

5-1. 계약 전 반드시 확인할 3가지

1️⃣ 등기부등본에서 근저당 유무 확인
2️⃣ 보증보험 가입 가능 여부 확인
3️⃣ 임대인 신용점수 확인 (인터넷등기소·신용정보회사)
이 세 가지만 미리 체크하면 ‘전세금 미반환 리스크’를 90% 줄일 수 있습니다.

📌 요약: 계약 전 3분 투자로 수천만 원을 지킬 수 있습니다.

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5-2. 전세 종료 30일 전부터 실천 루틴

• Day -30 : 내용증명 초안 준비

• Day -20 : 집주인 반환 의사 확인

• Day -10 : 서류 스캔·보증보험 확인

• Day 0 : 계약 종료 + 열쇠 반납

• Day +1 : 임차권등기명령 접수
  📌 요약: 30일 전부터 준비하면 보증금 반환 속도가 두 배 빨라집니다.

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✅ 마무리 — “임차권등기명령은 집 나가도 내 권리를 남기는 법”

보증금 미반환 문제는 감정싸움이 아니라 시간싸움입니다.
기다리면 잊혀지지만, 신청하면 기록이 남습니다.
임차권등기명령은 복잡한 절차가 아니라,
“내 권리를 법적으로 남기는 최소한의 행동”입니다.

📅 실행 루틴 정리

⚖️ 요약: 임차권등기명령은 ‘이사 후에도 내 보증금을 법적으로 묶어두는’ 가장 현실적이고 강력한 방법입니다.